Ипотека на коммерческую недвижимость для юридических лиц

Что такое коммерческая ипотека для юридических лиц в России? В процессе деятельности юридических лиц нередко возникает необходимость приобретения недвижимости: офисных, складских или производственных помещений. Аренда не всегда является экономически целесообразной. Кроме того, могут возникать сложности с реконструкцией помещения в тот вид, как это нужно для ведения конкретного бизнеса. Предприятие не всегда располагает в нужном объеме собственными средствами, чтобы рассчитаться. Их может быть недостаточно или невыгодно извлекать из оборота. В таких случаях предприятия обращаются в коммерческие банки для оформления ипотеки.

Особенности коммерческой ипотеки для юридических лиц

Хорошие предложения по ипотеке для юридических лиц встречаются гораздо реже, чем по жилой недвижимости для физических лиц. Это связано с тем, что Законом РФ «Об ипотеке» определяется в большей мере порядок оформления, обслуживания и погашения именно кредитования жилой недвижимости.

Коммерческая ипотека несет для банка ряд рисков, главный из которых – это невозможность оформить закладную до того момента, пока купля-продажа не будет подписана и зарегистрирована в установленном законом порядке. Закон имеет и ряд других пробелов в части коммерческой ипотеки.

В связи с повышенными рисками большинство банков, которые предлагают данный продукт, готовы кредитовать только надежных клиентов. К последним предъявляются следующие требования:

• компания-заемщик – резидент Российской Федерации;
• ведение бизнеса не менее 6 месяцев (вновь зарегистрированному юридическому лицу получить коммерческую ипотеку практически невозможно);
• предъявление финансовой отчетности (показатели деятельности должны быть такими, чтобы предприятие могло покрывать расходы на обслуживание ипотечного кредита);
• отсутствие негативной кредитной истории (проверяют, как правило, также руководителей и собственников).

Существует несколько схем оформления ипотеки. Самая простая – это получение средств под залог уже имеющейся у юридического лица недвижимости.

Требования к недвижимости

Каждый банк имеет свои определенные требования к кредитуемому объекту. Но в целом можно выделить общие для всех:

1. объектом кредитования может быть только капитальное строение;
2. объект должен находиться в одном с банком регионе, куда обратилось юридическое лицо;
3. здание не может находиться в аварийном состоянии и подлежать сносу;
4. реальная планировка должна соответствовать той, которая указана в технической документации;
5. наличие у объекта почтового адреса;
6. объект должен быть подключен к коммуникациям.

Также банки часто контролируют сопоставимость назначения здания с текущей деятельностью потенциального заемщика.

Недвижимость должна быть «юридически чистой». Это означает, что все технические и правоустанавливающие документы должны соответствовать законам и друг другу. Объект не может иметь обременения или быть предметом судебных разбирательств.

Залоговая стоимость коммерческой недвижимости, как и жилой, определяется на основании отчета независимого оценщика.

Необходимые документы

Как и требования к недвижимости, перечень необходимых документов может отличаться. Но можно назвать общие для всех банков, а именно:

• заявление на получение ипотечного кредита;
• сведения о руководителях юридического лица, которые имеют право подписи на финансовых документах;
• учредительные документы (устав, учредительный договор, свидетельство о государственной регистрации юридического лица);
• лицензии (если деятельность предприятия требует ее получения);
• выписка из ЕГРЮЛ (дата выдачи не ранее, чем 30 дней до оформления ипотеки);
• карточка образцов подписей должностных лиц, в которой также должен быть поставлен оттиск печати;
• справка об открытых текущих счетах;
• бухгалтерская отчетность за последние 3-4 периода (составлена в соответствии с требованиями Минфина России);
• справка о наличии/отсутствии ссудной задолженности в других банках с указанием основных параметров кредита и обеспечения;
• информация в произвольной письменной форме о предоставленных поручительствах или залоге;
• информация о кредитной истории в других банках;
• копии договоров с контрагентами.

Потенциальный заемщик должен быть готов к тому, что банк имеет право запросить любые другие документы, которые помогут составить кредитору наиболее полную информацию о деятельности заявителя.

Процедура получения

Если же предприятие не имеет возможности предоставить залог, который уже находится в собственности, или считает это нецелесообразным, используется одна из трех схем:

1. Заключается договор купли-продажи. Покупатель передает продавцу часть денег (первый взнос). Банк, в свою очередь, выдает первоначальному собственнику гарантию об оплате оставшихся средств. Происходит регистрация права собственности на нового владельца, а затем регистрация залога и выдача кредитных средств. После всех этих процедур продавец имеет возможность получить свои деньги. По мнению специалистов, такой способ наиболее долгий, но самый прозрачный и безопасный для всех сторон.
2. Продавец и покупатель подписывают предварительный договор, в котором прописывается поэтапный расчет. Заемщик оплачивает собственнику недвижимости часть ее стоимости за счет собственных средств. Продавец, в свою очередь, получает от банка обязательства выплатить оставшиеся средства. Регистрируется залог и передача прав собственности на недвижимость заемщику. Он получает кредит и перечисляет остальные средства продавцу.
3. Регистрируется новое юридическое лицо, на которое оформляется право собственности на недвижимость. По мере погашения кредита заемщик выкупает акции этого предприятия.

Предложения банков

Требования банков и условия выдачи коммерческой ипотеки для юридических лиц отличаются. Прежде чем остановиться на каком-либо кредиторе, стоит изучить как можно больше предложений.

Сбербанк

Сбербанк предлагает разные условия для малых предприятий, с годовой выручкой до 400 миллионов рублей, и для юридических лиц с большими оборотами.

Для небольших предприятий предлагается продукт «Бизнес-недвижимость». Средства можно получить по ставке от 11,8% процентов на срок не более 10 лет. В рамках программы можно также получить средства для рефинансирования задолженности в других финансовых учреждениях. Есть возможность приобрести коммерческую недвижимость в уже строящихся объектах, но при условии, что застройщик прошел аккредитацию в банке.

Для корпоративных клиентов, у которых годовая выручка превышает 400 миллионов рублей, условия кредитования определяются после индивидуального анализа предприятия, его значимости для банковского учреждения, а также исходя из конъюнктуры финансового рынка на период выдачи средств.

Росбанк

Коммерческую ипотеку в Росбанке можно получить под ставку от 13,93 % и на срок не более 60 месяцев. Минимальная сумма – 1 миллион рублей. За счет собственных средств юридическое лицо должно оплатить не менее 20% стоимости объекта. Банк может предоставить отсрочку погашения на срок 6 месяцев.

Райффайзенбанк

Для предприятий с годовым оборотом от 55 до 450 миллионов рублей банк предлагает кредит «Инвестиционный», в рамках которого можно получить средства для приобретения коммерческой недвижимости. Срок кредитования – не более 10 лет. Процентная ставка определяется индивидуально для каждого клиента после анализа финансового состояния и в зависимости от желаемого срока. Банк также может предоставить отсрочку погашения основного долга на полгода.

Для юридических лиц с большим оборотом ипотека оформляется на срок не более семи лет. При этом процентная ставка, которая может быть фиксированной или плавающей, рассматривается в индивидуальном порядке. В зависимости от тех или иных факторов, например, сезонность бизнеса, также может устанавливаться и индивидуальный график погашения. В качестве дополнительного обеспечения требуется поручительство собственника бизнеса.

Лизинг как альтернатива коммерческой ипотеки

Лизинг является хорошей альтернативой классической ипотеке. Он не является таким распространенным, как, например, при покупке транспортного средства.

Схема работает по аналогии с автолизингом. Собственник передает объект недвижимости в аренду, при этом договор предусматривает возможность его выкупа.

Есть ряд ограничений, которые делают лизинг недвижимости менее популярным. Во-первых, таким образом нельзя оформить право пользования на землю, так как это запрещено действующим законодательством. В связи с этим необходимо заключать договор аренды на участок. Также существует ряд несогласованных норм по отображению лизинговых операций в бухгалтерском и финансовом учете.

Но такой способ приобретения имеет и ряд своих преимуществ. Лизинговые платежи разрешено относить на затраты, что позволяет уменьшить размер налогооблагаемой прибыли. Имущество остается на балансе лизингодателя и лизингополучатель не платит налог на недвижимость. При лизинге можно применять ускоренную амортизацию, а НДС возмещается в полном объеме. Все это делает лизинг весьма привлекательным для юридических лиц.

Услуги лизинга предоставляют как специальные лизинговые компании, так и крупные коммерческие банки, в том числе Сбербанк, ВТБ, АльфаБанк и другие.