Досрочное погашение ипотеки может производиться несколькими способами: либо путем аккумулирования средств собственными усилиями, либо путем участия в программах государственной поддержки, субсидирования.
Досрочное погашение ипотеки: особенности
Под досрочным погашением ипотеки понимают возможность прекращения финансового обязательства перед банком до наступления периода, указанного в ипотечном договоре и графике погашения платежей.
Перед внесением сумм для досрочного погашения необходимо учесть следующие обстоятельства:
- Прописана ли в ипотечном договоре конкретная дата месяца, в которую могут быть внесены денежные средства сверх ежемесячного платежа (по условиям договора заемщик может производить досрочное погашение только в день списания/внесения очередного платежа);
- Устанавливает ли банк условие о его предварительном уведомлении по внесению средств по досрочному погашению (возможно необходимо заблаговременно написать заявление);
- Ипотечное соглашение может устанавливать лимиты по минимальному и максимальному платежу;
- Некоторые кредиторы могут предусматривать наложение санкций или штрафов, в случае заявки на досрочное погашение (так как размер выгоды/переплаты в пользу банка будет уменьшаться);
- Ознакомиться с возможными комиссионными сборами за указанную операцию;
- Место внесения платежа — в ипотечном центре, где заключался договор на предоставление заемных средств или в любом другом отделении банка.
Варианты досрочного погашения
Выделяют несколько видов погашения ипотеки раньше срока, указанного в договоре:
- Путем сокращения срока кредитования;
- Путем уменьшения ежемесячного взноса;
Сокращение срока кредитования
Сокращение срока кредитования характеризуется следующими особенностями:
- Наряду с уплатой ежемесячного платежа заемщик вносит средства сверх лимита;
- Объект быстрее по срокам освобождается от залогового обременения;
- Наиболее рентабельный вариант для большего числа заемщиков;
- Психологически сложен ввиду того, что результат виден только после завершения кредитных отношений и приобретения всей триады прав.
Указанный вариант удобен, если:
- Заемщик имеет стабильный высокий доход и не смотря на оплату ежемесячного платежа по обязательству у него постоянно остаются неизрасходованные средства;
- Заемщик уже погасил процент переплаты (так как он выплачивается вперед) и осталась только часть основного долга (непосредственно той суммы, за которую была куплена квартира);
- Займ оформлен по аннуитетной системе погашения долга.
Уменьшение ежемесячного взноса
Особенности этого способа таковы:
- Актуален в тех случаях, когда личному бюджету заемщика необходимо финансовое послабление;
- Ипотека погашается в соответствии с системой дифференцированных платежей;
- Подходит заемщикам:
- только начавшим ипотечные обязательства;
- чей доход снизился после взятия ипотеки;
- остерегающимся кризисных проявлений экономики и возможного сокращения штата на работе;
- Позволяет сэкономленные средства отложить на непредвиденные ситуации.
Альтернативные способы досрочного погашения
На сегодняшний день существуют следующие альтернативы, с помощью которых заемщик может освободить свое жилье от залога и получить полную триаду прав на него. Среди таких способов следующие:
Материнский капитал
Рождение второго и последующего ребенка в семье наделяет возможностью получения материнского сертификата, который имеет номинал в 453 тыс. рублей.
Особенности материнского сертификата:
- Может быть использован только на цели, указанные в соответствующем законе;
- Является собственностью всех членов семьи, несмотря на то, что оформляется на имя одного родителя (чаще на мать);
- Все законные манипуляции с сертификатом проводятся по предварительному согласованию/уведомлению Пенсионного фонда России;
- Индексируется.
Законодательная база позволяет использовать средства материнского капитала на погашение уже имеющейся ипотеки или только при вступлении в обязательство. Для этого необходимо соблюсти следующий алгоритм:
- Уведомить банк о намерении внести средства материнского капитала в счет погашения ипотечного долга;
- Получить от банка справку, в которой указывается его согласие на соответствующее досрочное погашение, оставшаяся сумма долга и размеры платежей, которые будут произведены в течение следующих трех месяцев (так как ПФ РФ будет рассматривать заявление на перевод средств 3 месяца);
- Подготовить нотариальное соглашение, по которому дети, воспитывающиеся в семье, приобретут право собственности на жилье, выступающее предметом ипотеки (требование направлено на обеспечение прав детей ввиду использования сертификата);
- Дождаться информации от кредитора о том, что произведено зачисление средств материнского капитала по ипотечному обязательству;
- После полной выплаты долга банку (но не позднее, чем через полгода), родителям необходимо соблюсти обязательство о выделе доли на детей и переоформить свидетельство о единоличном/совместном праве собственности на долевое.
Потребительский кредит
При использовании потребительского кредита следует учитывать следующие моменты:
- Условия по нему жестче, чем по ипотеке (в частности, это касается годовой ставки);
- Актуально при незначительном остатке долга;
- Погашение ипотеки средствами от потребительского кредита позволяет освободиться от закладной и начать полное распоряжение недвижимостью, в том числе возможность отчуждения, перепланировки, сдачи в аренду.
Государственные субсидии, дотации
Государство предоставляет некоторым категориям граждан дотации или субсидии. Среди них следующие варианты:
- Субсидии молодым семьям: могут быть предоставлены в денежной форме и составлять порядка 40% от выкупной цены объекта;
- Молодым специалистам: при соответствии условиям программы поддержки молодых специалистов государство может возместить часть затрат, предоставить первоначальный взнос;
- Программа субсидирования под 6%: семьи, в которых в период с 2020 по 2022 год появляется второй или третий ребенок вправе претендовать на получение помощи от государства по субсидированию/рефинансированию ипотеки. Так, указанные семьи, имеющие ипотечное обязательство с высокой годовой ставкой могут снизить ее до 6% (фиксированная ставка) — проценты выше этого показателя будут погашаться государством.
Заключение
Чтобы ответить на вопрос, как выгоднее гасить ипотеку досрочно, необходимо детально рассмотреть индивидуальные условия договора с банком. Уменьшение срока кредитования является, по большей части, более выгодным способом и способствует сокращению итоговых переплат. Снижение ежемесячного платежа обеспечивает финансовую устойчивость заемщика, уменьшает материальную нагрузку и, в случае наступления непредвиденных обстоятельств, позволяет сохранить обязательство и не лишиться недвижимого объекта. Как показывает практика, досрочное погашение рентабельней вносить платежами, превышающими, как минимум, двукратно сумму ежемесячного взноса.