Due diligence земельного участка позволяет обеспечить объективную оценку его состояния. Кроме того, процедура позволяет выявить истинную стоимость недвижимого объекта.
Что представляет собой Due Diligence
Учитывая, что земля в государстве является большой хозяйственной ценностью, операции с ней требуют высокой осторожности среди субъектов цивильных правоотношений.
Для проведения процесса с малозначительным риском, приобретателю нужно осуществить Legal Due Diligence (англ. — обеспечение должной добросовестности). То есть пройти процесс создания независимого представления о земле, сосредоточенного на всеобъемлющую юридическую проверку и объективную оценку.
Зачем проводить Legal Due Diligence
Покупая недвижимость, приобретатель планирует каким-либо способом её дальше пользовать. Это может быть возведение зданий и сооружений, осуществление с/х и промышленного производства, операций рекреационного характера и другое.
Но, купленная без соответствующего юридического контроля, земельная территория может стать большой проблемой, не дающей исполнить запланированные операции, и повлечь низкие материальные доходы, судебные конфликты, признание продажи недействительной.
Поэтому проводится Due Diligence, позволяющая сократить инвестиционные угрозы, а также:
- Установить правомочия собственника у хозяина;
- Удостовериться в отсутствии обременений на землю и ограничений в его использовании;
- Выяснить возможность имущества выступать в роли предмета продажи (поставлен ли земельный участок на кадастровый учет, сформированы ли его границы и т.д.);
- Определить позволяет ли вид использования земельного участка совершать с ним различные операции и можно ли его при необходимости изменить, к какой категории он относится;
- Осуществить проверку законности оформления землеустроительной и кадастровой документации;
- Исследовать историю проведения процедур по передаче прав на землю;
- Провести анализ технических характеристик;
- Изучить наличие инженерного обеспечения участка;
- Выявить риск неполучения разрешительных документов для осуществления строительства на данной земле.
Получив полную информацию, можно оценить все преимущества объекта и его недостатки. Затраты, связанные с проведением процесса, не могут служить основанием для отказа от него, так как такая экономия может довести до гораздо больших потерь.
Что включается в процедуру Legal Due Diligence
Осуществление процесса позволяет выяснить и ограничить наступление проблемных ситуаций, вероятность появления судебных конфликтов, исключить недостоверность и двусмысленность фактов при проведении сделок. По результатам проверки готовится заключение, и предлагаются варианты исключения либо минимизации рисков, позволяющие обеспечить надежность проводимого процесса.
Для осуществления проверочных мероприятий партнер должен представить правоустанавливающие и технические документы на землю. Необходимо будет собрать сведения об операциях, произведенных в отношении имущества, и данные о его владельце, включая компетенцию по принятию решений, уставные бумаги, регулирующие вопросы совершения сделок.
Процедура включает несколько этапов:
- Подбор специалистов. В группу консультантов должны войти юристы, кадастровые специалисты, обладающие профессиональными знаниями и навыками в сфере земельных и градостроительных правоотношений, касающихся составления и осуществления порядка землепользования и её застройки, генпланов, планировки территории, проектирования и т.д.
- Подготовка технического задания. Успех анализа информации в полной мере зависит от грамотной постановки заданий, представленных приобретателем, а также их содержания. При этом необходимо определить самые важные сферы, которые должна коснуться проверка и полученные итоги.
- Подбор и исследование начальных сведений. На этапе осуществляется сбор необходимой информации из ГКН, ЕГРП, получаются правила землепользования и застройки на территорию, где расположен исследуемый объект, и проводится всесторонний анализ.
- Готовится отчет о проделанной работе. Опираясь на полученные сведения, производится подготовка заключения, которое включает:
- Правовое положение искомой территории;
- Список существующих рисков;
- Предложения по избавлению либо минимизации опасных ситуаций.
Надо отметить, что сложность мероприятий, а также объем работы специалистов и их стоимость вырастают соответственно характеру сделки. Например, для аренды земли проводится достаточно простой и быстрый анализ данных. Сделка же по приобретению земельной недвижимости требует более тщательного и глубокого анализа.
Проверяя организацию и её правомочия на объект при заключении арендных правоотношений необходимо исследовать:
- Право собственности у арендодателя;
- Возможность использования участка;
- Наличие обременений;
- Соответствие состояния здания его кадастровым либо техническим характеристикам;
- Необходимые мероприятия, которые обязан осуществить наймодатель в соответствии с корпоративной документацией.
Для сделки по продаже земли потребуется дополнительно просчитать риски, могущие повлечь утрату права собственности из-за нарушений, установленных ранее, или претензий третьих лиц. В этих целях необходимо проанализировать:
- Правомочия владельца на объект;
- Как существующие обременения могут повлиять на возможность его эксплуатировать;
- Участие хозяина участка в спорах и какие последствия могут возникнуть в связи с их наличием;
- Структуру сделки;
- Правовое положение имущества;
- Наличие ограничений в использовании;
- Возможность их снятия.
Результатом проведенных мероприятий Due Diligence становится полное, независимое и объективное представление о земельном участке, его владельцах и составе приобретения. Заключение часто используют в качестве аргумента для снижения стоимости объекта.
Компетентное исследование будет полезно обеим сторонам, как покупателю, так и его хозяину.
