Для быстрой и выгодной продажи недвижимости важно установить на неё разумную цену. Рыночную стоимость можно определить самостоятельно или с привлечением специалистов.
Самостоятельное определение цены
Существует несколько способов определения стоимости квартиры собственником:
- Анализ объявлений. Этот способ подразумевает изучение цен на похожие квартиры на различных интернет-платформах. При этом рассматриваются аналогичные объекты, с таким же месторасположением и инфраструктурой.
- Обратиться в агентство недвижимости и попросить посчитать стоимость квартиры. Нужно иметь в виду, что они могут называть завышенную цену для привлечения клиентов, которую впоследствии придется снижать. Поэтому лучше обратиться в несколько компаний и выбрать среднюю.
- Просчитать цену с помощью онлайн-калькулятора. Такие сервисы есть у крупных агрегаторов по поиску жилья (например, Домклик или ЦИАН).
При самостоятельном расчете необходимо учитывать наличие факторов, которые по-разному влияют на стоимость.
Положительно влияют на повышение цены следующие факторы:
- большая кухня;
- изолированные комнаты;
- красивый вид из окна;
- ухоженный подъезд и придомовая территория;
- наличие видеокамер;
- вместительная парковка;
- квартира на средних этажах;
- близость парков и зеленых зон и т.д.
Негативно на стоимость квартиры могут влиять:
- близость промышленных организаций;
- отдаленность от остановок общественного транспорта;
- вид из окна на загруженную автомобильную дорогу;
- район с плохой экологией;
- квартира на 1-м или последнем этаже;
- наличие смежных комнат и т.д.
Также большое значение имеет срочность продажи. Если владельцу нужно продать квартиру в короткие сроки, то цену придется ставить ниже рыночной.
Определение цены экспертами
Бывают ситуации, когда самостоятельно посчитать стоимость затруднительно, например, при оценке загородной или элитной недвижимости. Тогда продавцы привлекают профессиональных оценщиков.
К тому же это обязательная процедура при совершении сделок купли-продажи недвижимости, совершаемых с привлечением ипотеки.
Услугу вправе предоставлять только специалисты, находящиеся в одном из СРО (саморегулируемая организация оценщиков). Для работы они должны имеет соответствующую лицензию.
Порядок проведения
Процедура проходит в несколько этапов.
Этап 1. Заключение договора на проведение оценки между заказчиком и оценщиком.
Этап 2. Предоставление всех необходимых документов на квартиру, выезд специалиста на объект. На этом этапе эксперт изучает факторы, влияющие на стоимость жилья, проверяет соответствие планировки техплану БТИ и выбирает метод расчета.
Этап 3. Расчет стоимости квартиры и составление отчета. Все листы в отчете должны быть прошнурованы и пронумерованы.
Этап 4. Передача отчета заказчику.
Методы проведения
При оценке эксперт может применить разные методы:
- Сравнительный. При таком подходе проводится анализ похожих объектов недвижимости, со схожими характеристиками;
- Доходный. Этот метод применяется для расчета перспектив повышения стоимости квартиры в будущем или получения дохода от объекта недвижимости;
- Затратный. При использовании этого метода в расчет берутся затраты на строительство и обслуживание аналогичного объекта. Способ применяется для оценки частных домов.
Оценщик по каждой ситуации сам выбирает, какой подход применить.
Необходимые документы
Для проведения процедуры заказчик предъявляет следующие документы:
- Паспорт собственника.
- Документ, удостоверяющий право собственности на объект недвижимости.
- Техпаспорт.
Список может отличаться в зависимости от ситуации и организации-оценщика.
Ошибки продавца при оценке недвижимости
Владельцы, желая получить наибольшую выгоду, часто совершают ошибки при установлении цены. Вот некоторые из них:
- Анализируя рынок, продавец рассматривает квартиры с максимальными ценами. На эту цену добавляет еще в среднем 5% на случай торга и устанавливает стоимость выше рыночной на 15%. В результате жилье долго не продается из-за завешенной цены.
- Продавец нацелен только на получение определенной суммы выгоды. Например, он планирует продать жилье и купить новое. При этом стоимость старой квартиры он устанавливает с учетом недостающей суммы на покупку новой, а не с учетом рыночной цены. В таких случаях цена может превышать рыночную на 30 %.
- Некоторые собственники завышают цену из-за проделанного ремонта. Но на деле не все покупатели готовы переплачивать за это. Многие предпочитают обустроить жилье по своему усмотрению. Удачной продажей считается, если продавцу удается вернуть хотя бы половину денег, затраченных на ремонт.
Часто несоответствующая цена приводит к долгой продаже квартиры. Даже стоимость ниже рыночной может вызывать у потенциальных покупателей подозрения. Поэтому важным этапом купли-продажи недвижимости является определение ее цены.