С тех пор как среди банковских продуктов появилась ипотека россияне чаще сталкиваются с понятием залогового имущества. Если заемщик не в состоянии исполнять свои долговые обязательства перед кредитором, последний имеет право продать находящееся у него в залоге имущество, и за счет вырученных средств покрыть убытки. Тем, кто планирует приобрести залоговое имущество банка, рекомендуется разобрать, что это такое, на каких условиях реализуется и стоит ли его приобретать.
Какое имущество считается залоговым
В гражданско-правовых отношениях кредитор, передающий заемщику средства под обеспечение, на основании договора или в силу закона становится залогодержателем. В качестве обеспечения выступает залог, являющийся гарантом возврата ссуженных средств и начисленных на них процентов кредитору.
Предметом залога могут выступать объекты движимого или недвижимого имущества, а также имущественные права, например, право требования. В банковской сфере в качестве залога принимаются транспортные средства и различные виды недвижимости: квартиры, дома, земельные участки, коммерческие объекты и др. Каждый из таких объектов может быть передан банку в обеспечение исполнения обязательства, и считаться залоговым имуществом.
В зависимости от вида кредита заемщик может передать в залог как собственное имущество, которые он приобрел до обращения к кредитору, так и имущество, которое он намеревается приобрести на заемные средства. В любом случае данное имущество будет выступать гарантом возврата средств, так как залогодержатель, он же банк, вправе при невозможности заемщика исполнить взятое на себя обязательство требовать обращения взыскания на предмет залога.
Как реализуется залоговое имущество
Реализация предполагает продажу залогового имущества с последующим погашением остатка долга за счет вырученных от сделки средств. Гражданское законодательство допускает два варианта обращения взыскания на залоговое имущество:
- Судебный порядок, предусматривающий обращение кредитора в суд с соответствующим требованием, вынесение решения, по вступлении которого в силу инициируется принудительное исполнение судебного акта. Последнее предполагает: возбуждение исполнительного производства, арест залогового имущества, его реализацию с торгов, полное или частичное закрытие долга заемщика за счет вырученных средств.
- Внесудебный порядок, предусматривающий реализацию залогового имущества с торгов по правилам, установленным ГК РФ либо соглашением между заемщиком и кредитной организацией.
Как приобретается залоговое имущество
Обычно тот или иной, находящийся в залоге у банка, объект можно выкупить на специально организованных для этого торгах. Перечни реализуемых объектов размещаются на специализированных площадках, например, таких: zalog.lot-online или torgi.gov.ru.
Помимо этого, извещения о проведении публичных торгов размещаются на официальных сайтах управлений ФССП в различных субъектах страны. Доступны торги и через площадки, организованные непосредственно кредитными организациями, например, Сбербанком или ДОМ.РФ.
По правилам любого аукциона желающий принять в нем участие должен подать заявку и внести задаток. Если по результатам торгов лот не реализуется, организаторы снижают цену и объявляют о проведении повторных торгов. На первый взгляд все просто. Однако прежде чем принять участие в торгах, целесообразно подробно ознакомиться со всеми правилами.
Кроме реализации залогового имущества с торгов, не исключается вероятность продажи такого имущества самим должником по договоренности с кредитующим его банком. Так, например, некоторые заемщики, понимая, что не в состоянии больше исполнять обязательство, с разрешения кредитора самостоятельно находят покупателя, продают имущество, а на вырученные средства погашают кредит. Если повезет, должнику еще остается небольшое количество средств от вырученной суммы.
Нюансы приобретения залогового имущества
В большинстве случаев приобретать залоговое имущество выгодно, так как реализуется оно по более низкой цене. Однако иногда все оборачивается с точностью до наоборот: цена нисколько не ниже рыночной или даже выше, а в довесок к этому ряд проблем, которые могут возникнуть в ходе реализации имущества.
Основной риск заключается в высокой степени вероятности оспаривания сделки, инициатором которого может стать и залогодатель, не являющийся должником, и сам должник-заемщик. Так, например, в практике судов есть случаи оспаривания договора залога. И даже если инициатор не прав, судебные тяжбы сильно тормозят процесс перехода прав на объект от продавца к покупателю.
Достаточно безопасными в этом отношении представляются сделки с залоговым имуществом, одобренные банком и совершаемые заемщиком. В таких обстоятельствах в скорейшей реализации имущества заинтересованы и кредитор, и заемщик, поэтому осложнений возникнуть не должно.
Из недостатков можно отметить и то, что с осмотром залогового имущества часто возникают проблемы, поэтому покупателю приходится соглашаться, что называется, на кота в мешке. В остальном в приобретении именно залогового имущества больше плюсов нежели минусов.
Поведем итог. Залоговое имущество – это имущество заемщика, права которого ограничены залогодержателем, то есть его кредитором. Реализуется такое имущество либо на основании вступившего в силу решения суда, либо во внесудебном порядке. А его стоимость, как правило, выгоднее рыночных цен на момент реализации.