Главная / Бизнес / Финансы / Как правильно погашать ипотеку досрочно?

Как правильно погашать ипотеку досрочно: уменьшать срок или платеж

784

Досрочное погашение ипотеки может производиться несколькими способами: либо путем аккумулирования средств собственными усилиями, либо путем участия в программах государственной поддержки, субсидирования.

Досрочное погашение ипотеки: особенности

Досрочное погашение ипотеки​​Под досрочным погашением ипотеки понимают возможность прекращения финансового обязательства перед банком до наступления периода, указанного в ипотечном договоре и графике погашения платежей.

Перед внесением сумм для досрочного погашения необходимо учесть следующие обстоятельства:

  1. Прописана ли в ипотечном договоре конкретная дата месяца, в которую могут быть внесены денежные средства сверх ежемесячного платежа (по условиям договора заемщик может производить досрочное погашение только в день списания/внесения очередного платежа);
  2. Устанавливает ли банк условие о его предварительном уведомлении по внесению средств по досрочному погашению (возможно необходимо заблаговременно написать заявление);
  3. Ипотечное соглашение может устанавливать лимиты по минимальному и максимальному платежу;
  4. Некоторые кредиторы могут предусматривать наложение санкций или штрафов, в случае заявки на досрочное погашение (так как размер выгоды/переплаты в пользу банка будет уменьшаться);
  5. Ознакомиться с возможными комиссионными сборами за указанную операцию;
  6. Место внесения платежа — в ипотечном центре, где заключался договор на предоставление заемных средств или в любом другом отделении банка.

Варианты досрочного погашения

Выделяют несколько видов погашения ипотеки раньше срока, указанного в договоре:

  • Путем сокращения срока кредитования;
  • Путем уменьшения ежемесячного взноса;

Сокращение срока кредитования

Сокращение срока кредитования характеризуется следующими особенностями:

  • Наряду с уплатой ежемесячного платежа заемщик вносит средства сверх лимита;
  • Объект быстрее по срокам освобождается от залогового обременения;
  • Наиболее рентабельный вариант для большего числа заемщиков;
  • Психологически сложен ввиду того, что результат виден только после завершения кредитных отношений и приобретения всей триады прав.

Указанный вариант удобен, если:

  1. Заемщик имеет стабильный высокий доход и не смотря на оплату ежемесячного платежа по обязательству у него постоянно остаются неизрасходованные средства;
  2. Заемщик уже погасил процент переплаты (так как он выплачивается вперед) и осталась только часть основного долга (непосредственно той суммы, за которую была куплена квартира);
  3. Займ оформлен по аннуитетной системе погашения долга.

Уменьшение ежемесячного взноса

Особенности этого способа таковы:

  • Актуален в тех случаях, когда личному бюджету заемщика необходимо финансовое послабление;
  • Ипотека погашается в соответствии с системой дифференцированных платежей;
  • Подходит заемщикам:
  1. только начавшим ипотечные обязательства;
  2. чей доход снизился после взятия ипотеки;
  3. остерегающимся кризисных проявлений экономики и возможного сокращения штата на работе;
  • Позволяет сэкономленные средства отложить на непредвиденные ситуации.

Альтернативные способы досрочного погашения

На сегодняшний день существуют следующие альтернативы, с помощью которых заемщик может освободить свое жилье от залога и получить полную триаду прав на него. Среди таких способов следующие:

Материнский капитал

Рождение второго и последующего ребенка в семье наделяет возможностью получения материнского сертификата, который имеет номинал в 453 тыс. рублей.

Особенности материнского сертификата:

  • Может быть использован только на цели, указанные в соответствующем законе;
  • Является собственностью всех членов семьи, несмотря на то, что оформляется на имя одного родителя (чаще на мать);
  • Все законные манипуляции с сертификатом проводятся по предварительному согласованию/уведомлению Пенсионного фонда России;
  • Индексируется.

Законодательная база позволяет использовать средства материнского капитала на погашение уже имеющейся ипотеки или только при вступлении в обязательство. Для этого необходимо соблюсти следующий алгоритм:

  1. Уведомить банк о намерении внести средства материнского капитала в счет погашения ипотечного долга;
  2. Получить от банка справку, в которой указывается его согласие на соответствующее досрочное погашение, оставшаяся сумма долга и размеры платежей, которые будут произведены в течение следующих трех месяцев (так как ПФ РФ будет рассматривать заявление на перевод средств 3 месяца);
  3. Подготовить нотариальное соглашение, по которому дети, воспитывающиеся в семье, приобретут право собственности на жилье, выступающее предметом ипотеки (требование направлено на обеспечение прав детей ввиду использования сертификата);
  4. Дождаться информации от кредитора о том, что произведено зачисление средств материнского капитала по ипотечному обязательству;
  5. После полной выплаты долга банку (но не позднее, чем через полгода), родителям необходимо соблюсти обязательство о выделе доли на детей и переоформить свидетельство о единоличном/совместном праве собственности на долевое.

Потребительский кредит

При использовании потребительского кредита следует учитывать следующие моменты:

  • Условия по нему жестче, чем по ипотеке (в частности, это касается годовой ставки);
  • Актуально при незначительном остатке долга;
  • Погашение ипотеки средствами от потребительского кредита позволяет освободиться от закладной и начать полное распоряжение недвижимостью, в том числе возможность отчуждения, перепланировки, сдачи в аренду.

Государственные субсидии, дотации

Государство предоставляет некоторым категориям граждан дотации или субсидии. Среди них следующие варианты:

  1. Субсидии молодым семьям: могут быть предоставлены в денежной форме и составлять порядка 40% от выкупной цены объекта;
  2. Молодым специалистам: при соответствии условиям программы поддержки молодых специалистов государство может возместить часть затрат, предоставить первоначальный взнос;
  3. Программа субсидирования под 6%: семьи, в которых в период с 2020 по 2022 год появляется второй или третий ребенок вправе претендовать на получение помощи от государства по субсидированию/рефинансированию ипотеки. Так, указанные семьи, имеющие ипотечное обязательство с высокой годовой ставкой могут снизить ее до 6% (фиксированная ставка) — проценты выше этого показателя будут погашаться государством.

Заключение

Чтобы ответить на вопрос, как выгоднее гасить ипотеку досрочно, необходимо детально рассмотреть индивидуальные условия договора с банком. Уменьшение срока кредитования является, по большей части, более выгодным способом и способствует сокращению итоговых переплат. Снижение ежемесячного платежа обеспечивает финансовую устойчивость заемщика, уменьшает материальную нагрузку и, в случае наступления непредвиденных обстоятельств, позволяет сохранить обязательство и не лишиться недвижимого объекта. Как показывает практика, досрочное погашение рентабельней вносить платежами, превышающими, как минимум, двукратно сумму ежемесячного взноса.

Ваша оценка данной статье:

Каким бизнесом заняться?

Хочу открыть Бизнес на услугах с вложениями до 100 тыс. рублей


Будет интересно почитать

Комментарии
нет комментариев
Оставить комментарий
Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Отправить комментарий

Уведомлять меня о новых комментариях к этой статье