Передача земельного участка в качестве вклада в уставной капитал (УК) возможна, если для этого нет ограничений, установленных законом и учредительными (уставными) документами юридического лица. Процедура влечет утрату права собственности на землю. Хотя при определенных обстоятельствах допускается обратный процесс – выдел доли в УК в натуре и возвращение земельного участка бывшему собственнику, – высоки риски безвозвратной утраты прав на землю. Именно поэтому передача земельного участка в уставный капитал должна быть максимально обдуманным шагом, при котором очень важно до мелочей соблюсти все формальности.
Что нужно учесть при передаче земельного участка
Перед тем как осуществить внесение земли в качестве уставного капитала, необходимо проанализировать следующую информацию:
- Какую организационно-правовую форму имеет юридическое лицо, к какому виду организаций по характеру деятельности оно относится. Главная цель – установить, нет ли предусмотренных законом ограничений для внесения земельного участка в виде вклада в УК.
- Допускается ли такой вклад уставными документами юридического лица. Если нет, но возможно внесение изменений в устав, следует предварительно сделать и зарегистрировать такие изменения.
- К какой категории земель относится земельный участок и повлияет ли это на возможность использования земли в дальнейшем. В ряде случаев предварительно проводится перевод участка в другую категорию земель – согласно планируемому использованию в будущем.
- Кто и каким образом будет проводить независимую оценку земельного участка. Уставной капитал измеряется в денежном эквиваленте, поэтому нужно заранее понять, какова будет стоимость доли, которую покроет земельный участок. Проведение оценки предусмотрено законом.
- Кто является собственником земельного участка и не потребуется ли необходимость получения согласия других сособственников.
- Нет ли обременений земельного участка (залог, сервитут и пр.) и не будет ли их наличие препятствием для передачи земли в УК.
Самое главное – удостовериться, что в конкретной ситуации передача земельного участка в уставный капитал возможна, для этого нет ограничений ни по закону, ни по уставным документам. И, во-вторых, нужно понять, какую процедуру потребуется пройти, учитывая организационно-правовую форму юридического лица, требования закона и уставных документов этой организации.
Так, например, нельзя передавать земельный участок, который:
- принадлежит на праве бессрочного пользования;
- находится в особой экономической зоне или на другой территории, где действует специальный режим землепользования;
- получен в рамках государственных (региональных, муниципальных) программ поддержки специальных категорий граждан, а также субъектов малого и среднего бизнеса.
Передача земельного участка в уставной капитал ООО
Рассмотрим процесс передачи земельного участка на примере Обществ с ограниченной ответственностью (ООО) – юридических лиц, среди которых наиболее часто встречается такая ситуация.
Основные варианты:
- Земельный участок – вклад при создании ООО.
- Земельный участок – оплата доли при вступлении в ООО.
- Земельный участок – средство увеличения размера уставного капитала.
В первом случае уставной капитал только еще формируется и подлежит оплате всеми учредителями. Процедура регулируется законом об ООО и договором об учреждении общества. УК должен быть сформирован и оплачен в течение 4 месяцев.
Оплата доли земельным участком при вступлении в ООО нового участника предполагает решение вопроса об увеличении уставного капитала. Таким образом, фактически понадобится пройти две процедуры – увеличение УК и прием нового участника, который в виде вклада вносит земельный участок.
Если за счет внесения земельного участка решается только вопрос увеличения уставного капитала, то понадобится перераспределение долей – увеличение размера доли того участника, который вносит земельный участок.
В любой ситуации обязательно проведение независимой рыночной оценки земельного участка. С учетом полученного заключения, далее делается оценка всеми учредителями ООО путем принятия единогласного решения (оформляется протоколом). Такая оценка не может быть выше, чем оценка специалиста. Если учредитель (участник) единственный, то он сам принимает решение об оценке земельного участка, но, опять же, не ниже оценки специалиста.
Внесение в УК вклада в виде земельного участка не требует заключения договора купли-продажи, хотя сам процесс – это, конечно же, сделка. Как правило, переход прав оформляется специальным актом приема-передачи, основанным на решении собрания участников или единственного участника. Далее земельный участок становится собственностью юридического лица (после внесения данных в Росреестр) и ставится на баланс организации. Использование земли возможно только согласно ее назначению. При этом на юридическое лицо, как собственника, будут распространяться все требования, права и обязанности, установленные земельным законодательством. Бывший собственник никаких прав на земельный участок иметь не будет. Взамен он получает права участника ООО в пределах размера своей доли.
