Какие документы следует смотреть при покупке жилья на «вторичке»?

919
26 февраля 2019 г.

Проверка документов при покупке квартиры на вторичном рынкеВторичный рынок — самый массовый сегмент в области сделок, связанных с куплей-продажей недвижимости. И, возможно, самый рискованный для покупателя с точки зрения вероятности встречи с мошенниками. Один из главных способов противодействовать им — детально изучить документальную базу по продаваемому жилью. Рассмотрим, из чего она может состоять, и на что следует обращать внимание при просмотре документов по сделке в первую очередь.

Какие документы смотреть?

При покупке квартиры на вторичном рынке очень важно проверить ряд документов, чтобы не попасть на мошенников. Эти документы можно условно классифицировать на следующие категории:

  1. Документы, имеющие отношение к личности продавца (его семейному статусу).

Здесь все очевидно: покупателю необходимо удостовериться в том, что продавец — тот, за которого себя выдает, а его семейный статус не препятствует совершению сделки.

  1. Документы, удостоверяющие право собственности на квартиру (и те, на основании которых такое право было установлено).

Без исследования этих документов также не обойтись: продавец обязан показать, что он вправе совершать сделку либо как единоличный собственник, либо как один из собственников, у которого есть необходимые правомочия на сделку.

  1. Документы, имеющие отношение к сфере кредитования.

Квартира может быть в ипотеке: ее продажа возможна, но будет иметь нюансы.

  1. Прочие финансовые документы.

Прежде всего — имеющие отношение к задолженностям текущего продавца по коммунальным и сопутствующим платежам.

  1. Документы, в которых отражаются технические характеристики квартиры.

По ним нужно смотреть официальные данные по площади и иным важным характеристикам объекта недвижимости: в других документах по сделке они должны быть те же самые.

  1. Документы, связанные с регистрацией тех ли иных лиц по месту жительства или пребывания в квартире.

Квартиру, в которой кто-то прописан на момент сделки, кроме собственника, покупать не нужно.

  1. Доверенности и иные документы, устанавливающие правомочия представителя продавца.

Представительство собственника должно быть оформлено строго по букве закона.

Ознакомимся со спецификой указанных категорий документов подробнее.

Что проверять при покупке квартиры: документы о личности и семейном статусе продавца

К рассматриваемой категории документов относятся:

  1. Паспорт совершеннолетнего участника сделки.

Проверить нужно его серию и номер: они должны совпадать с теми, что отражены в других документах, что изучаются при подготовке сделки купли-продажи квартиры.

  1. Свидетельство о рождении несовершеннолетнего (не имеющего паспорта) участника сделки.

Его реквизиты также следует сопоставить с теми, что используются в прочих документах по сделке.

Имеет смысл изучить паспорт (свидетельство о рождении) на предмет явных признаков подделки. Если есть подозрения — не стесняться запросить экспертизу документа.

Если продавец — гражданин другого государства (не имеющий гражданства России), то следует ознакомиться с нотариально заверенным переводом документа, удостоверяющего его личность. Как правило, сам факт нотариального заверения свидетельствует о подлинности паспорта.

  1. В случае, если продавец состоит в браке:
  • свидетельство о заключении брака;
  • согласие супруга на сделку с объектом недвижимости (если он образует совместно нажитое имущество).

При этом второй документ может пригодиться и в случае, если продавец ранее был в браке, но на момент сделки разведен: бывший супруг во многих случаях сохраняет свои права на часть квартиры, и с его стороны требуется согласие на ее продажу.

Согласие супруга подлежит нотариальному заверению: это, опять же, будет гарантией его подлинности. Следует внимательно ознакомиться с содержанием документа: сведения о квартире, приведенные в нем, должны соответствовать действительности.

При изучении свидетельства о заключении брака имеет смысл сопоставить его дату и дату сделки по покупке объекта недвижимости текущим продавцом ранее. Если эта покупка осуществлена позднее даты заключения брака, то квартира будет — если иное не оговорено отдельным соглашением между супругами, находиться в совместной собственности по умолчанию.

  1. Документы, удостоверяющие дееспособность продавца.

Как правило, это справки о психическом здоровье человека и об отсутствии у него заболеваний, связанных с употреблением наркотических веществ. Запрашиваются они в специализированных медучреждениях соответствующего профиля.

Если учреждение сообщит о том, что человек нездоров, то сделку заключать нельзя: она будет считаться ничтожной. Не следует стесняться запрашивать справку у продавца, даже если есть полная уверенность в его дееспособности: сам факт отказа может свидетельствовать о том, что у него, возможно, как раз есть сложности с психикой.

Даже если в справке нет данных, позволяющих говорить о недееспособности продавца, но, в свою очередь, у покупателя не исчезают ощущения того, что подозрения не беспочвенны, то на сделку можно пригласить психолога. Имеет смысл обратиться к специалисту, который ведет частную практику, поскольку психологи в государственных и муниципальных учреждениях, во-первых, могут не оказывать подобных услуг, а во-вторых — могут не иметь возможности оказать их вне места работы (и придется ехать вместе с продавцом к ним, что не слишком удобно).

Документы на право собственности

Документы на право собственностиК рассматриваемой категории документов относятся:

  • Свидетельство о праве собственности и выписка из ЕГРН.

Оба документа юридически равнозначны, просто свидетельства о праве собственности Росреестр перестал выдавать с 15 июля 2016 года (фиксируя те сведения, что отражаются в свидетельстве, только в ЕГРН). При этом, выписку из ЕГРН следует оформить в любом случае: это ключевой документ, на который нужно смотреть при покупке объекта недвижимости.

Выписка содержит сведения о текущем владельце (одном или нескольких), отражает наличие или отсутствие обременений на квартиру. В ЕГРН фиксируются сведения о сделках с объектами недвижимости, совершенные не ранее 31 января 1998 года. Если были более ранние сделки, то сведения по ним необходимо запрашивать в городских БТИ (либо в компетентном муниципальном органе).

В свою очередь, свидетельство — при его наличии, также будет весьма полезным документом. Особенно — по сделкам с квартирой, которая много раз покупалась и продавалась ранее. Свидетельство может выступать вспомогательным документом при проверке достоверности сведений, отраженных в ЕГРН (например, в части сведений о собственниках, о физических характеристиках квартиры — площади, этажа размещения, типе здания). Следует сопоставить адрес, указанный в ЕГРН и в свидетельстве, назначение объекта недвижимости (необходимо, чтобы он относился к жилым помещениям).

Если в ЕГРН показаны обременения по ипотеке, то это значит, что с продавцом нужно вести переговоры на предмет финансовых расчетов с учетом его задолженности перед банком (чуть позже мы ознакомимся с вариантами погашения такой задолженности подробнее).

  • Договоры, на основании которых у продавца возникло право собственности на квартиру.

В общем случае это договор купли-продажи с предыдущим владельцем недвижимости. В случае, если квартира получена от государства в рамках приватизации — договор с компетентным государственным или муниципальным органом о передаче объекта недвижимости в собственность.

Если квартира только что построена, то в качестве правоустанавливающего документа может использоваться договор на долевое участие продавца в строительстве объекта недвижимости. Также данный договор дополняется актом приемки сданного дома.

Договор должен иметь все признаки подлинности, иметь правильную структуру, отражать верные сведения по характеристикам квартиры. Данные по площади помещения, приведенные в договоре, должны соответствовать сведениям по ЕГРН.

  • Документы, которые могут дополнять правоустанавливающие при предыдущей сделке по покупке квартиры текущим продавцом.

К числу таких документов можно отнести:

  1. расписки (о получении задатка, о полной оплате);
  2. акты приема-передачи объекта недвижимости.

Главное — удостовериться, что у предыдущего продавца (или строительной фирмы, которая сдавала дом) не было претензий к покупателю — текущему продавцу, после совершения сделки.

Кредитные документы

Речь может идти о следующих документах:

  1. Справке, удостоверяющей факт погашения ипотеки — если квартира приобреталась текущим продавцом на ипотечные средства.

Если текущая ипотечная задолженность не погашена, то продавец может договориться с покупателем о ее переуступке — в счет стоимости жилья. По завершении основной сделки покупатель попросту досрочно погашает имеющуюся задолженность. Правда, в таком правоотношении также участвует и банк, где у продавца открыт кредит: теоретически он может отказать новому собственнику в оформлении переуступки.

  1. Кредитном договоре.

Его имеет смысл изучить, опять же, на предмет удостоверения подлинности паспортных данных продавца. Также в договоре могут прописываться различные особенности обременения (и его снятия после погашения долга). Номер договора должен совпадать с тем, что отражается в справке о закрытии задолженности.

Факт закрытия ипотеки может быть косвенно подтвержден в ЕГРН — где будет запись об отсутствии обременений.

Прочие финансовые документы

Проверять прочие документы перед покупкой квартиры на вторичном рынке имеет смысл тогда, когда они относятся к сфере жилищно-коммунальных расчетов. В их числе — справка о том, что у текущего собственника нет долгов по капремонту. Либо — об их текущей величине. Покупатель может согласиться принять долги на себя, если их размер его устраивает.

За долги по коммунальным услугам — за свет, за воду, за отопление, в общем случае будет отвечать текущий продавец — даже если перестанет быть собственником квартиры. Но во избежание проблемных ситуаций, когда ТСЖ или УК все равно просят оплатить эти долги у нового владельца, желательно удостовериться в отсутствии задолженностей — также запросив справки.

Теоретически у коммунальщиков даже есть шансы на успех: долги будут записаны на нового собственника, если у заинтересованных лиц получится доказать, что они образовались после совершения сделки купли-продажи квартиры.

Запрашиваются справки об отсутствии коммунальных долгов в ТСЖ, УК или в МФЦ. При этом, даже при их наличии на руках, покупателю имеет смысл отдельно обратиться к коммунальщикам — например, по телефону, и узнать, все ли правильно отражено в справке. Расхождения возможны.

Если по справке долги есть, а просьба погасить их, адресованная продавцу, ни к чему не привела, в то время как квартира очень понравилась — сделку можно совершать, но при этом обязательно нужно составить акт, в котором будут отражены показания счетчиков на момент заключения договора купли-продажи.

Технические документы

Технические документыГлавный из них — техпаспорт объекта недвижимости. Следует отметить, что те сведения, что отражаются в нем, в принципе, должны быть в ЕГРН. На практике техпаспорт чаще всего нужен как раз в тех случаях, когда в сделке участвует банк — оформляя переуступку обязательств по кредиту текущего продавца. Внутрибанковские регламенты могут содержать нормы о необходимости предоставления техпаспорта.

Имеет смысл, изучив техпаспорт (либо те же сведения в выписке из ЕГРН), сопоставить ключевые параметры объекта недвижимости — например, площадь и высоту потолков, с теми, что фигурируют в предложении (объявлении) от продавца. Не исключено, что он завысил оба параметра, и если это выяснится, то можно вежливо попросить небольшую скидку на квартиру относительно цены, обозначенной в предложении.

При покупке крупных объектов недвижимости — домов, таунхаузов, квартир с большим количеством комнат или этажей, во многих случаях смотрится технический план объекта. Это документ, который, с одной стороны, содержит в себе все те сведения, которые отражаются в техпаспорте, с другой — включает данные, необходимые для постановки объекта недвижимости на кадастровый учет. Поскольку в рассматриваемом случае предполагается, как правило, покупка дорогостоящего объекта недвижимости, то выдвигаются особые требования к качеству составления технического плана — так, чтобы не было никаких проблем с последующим кадастровым учетом объекта.

Документы по регистрации граждан в квартире

Чтобы иметь право проживать в квартире, человеку необязательно быть ее собственником: достаточно быть прописанным там. Поэтому, покупателю, наряду с ознакомлением с перечнем собственников жилья, необходимо выяснить, кто там прописан (либо временно зарегистрирован). Любой из этих людей вправе — даже при переходе права собственности от продавца к покупателю, заявить о своих правах на жилплощадь.

Сведения о зарегистрированных в квартире гражданах отражаются:

  • в специальной справке, которую можно запросить у управляющей компании либо в МФЦ;
  • в домовой книге, которая должна быть на руках у продавца.

Сведения, касающиеся зарегистрированных лиц, следует сверить по обоим документам. Полезно запросить справку в архивной разновидности: в ней отражаются сведения о лицах, которые регистрировались в квартире в принципе когда-либо — вне зависимости от давности регистрации. Не исключено, что среди них окажутся те, кто снялся с регистрации временно: они во многих случаях могут восстановить ее и начать пользоваться своими правами на проживание.

Справку в стандартной разновидности — которая отражает сведения о том, кто зарегистрирован в квартире на момент ее составления, следует запрашивать несколько раз. Как минимум — один раз в самом начале сделки (когда смотрятся все документы), и один раз — перед подписанием договора. Прямо перед сделкой в квартиру может кто-то «вписаться».

Во многих случаях продавец квартиры делегирует свои полномочия какому-либо доверенному лицу. Если это так, то в интересах покупателя — удостовериться в законности такого делегирования.

Доверенности

Проверка доверенностиВ самом общем случае доверенным лицом может выступать риэлтор, который ведет сделку со стороны продавца. Либо — другой человек с необходимыми компетенциями (например, юрист, специализирующийся на купле-продаже недвижимости).

Важно знать, что доверенности классифицируются на несколько разновидностей:

  1. Генеральные.

В соответствии с ними, у доверенного лица присутствует фактически неограниченный спектр полномочий на представительство интересов продавца. Он получает право подписывать от его лица договоры, принимать и передавать денежные средства, взаимодействовать с Росреестром и другими государственными органами.

  1. Специальные (целевые).

Имея такую доверенность на руках, доверенное лицо имеет, как правило, одно или несколько правомочий на совершение юридически значимых действий в рамках сделки. Например — правомочие на запрос правоустанавливающих документов в государственных органах.

Специальная доверенность может выдаваться на определенный срок или же быть привязана к какому-либо одному юридически значимому действию (например, к получению одной выписки из ЕГРН).

В самом общем случае следует избегать непосредственного заключения договоров купли-продажи по доверенности — то есть, без личного участия собственника. Дело в том, что даже генеральная доверенность может быть подделана либо составлена некорректно.

Не исключена ситуация, при которой собственник жилья оформляет полностью легальную доверенность, но затем аннулирует ее в ходе сделки. В этом случае передача прав собственности окажется заблокированной.

Если с доверенностью все же приходится иметь дело, то необходимо:

  • проверить подлинность документа — на сайте Федеральной нотариальной палаты;
  • проверить правомочия нотариуса — там же;
  • сверить паспортные данные лиц, приведенных в доверенности, с содержанием документов, удостоверяющих их личности.

Имеет значение и личность доверенного лица: идеально, если это близкий родственник продавца либо юрист, с которым он ранее участвовал в каких-либо сделках (что может быть подтверждено ранее выданными доверенностями). Или же — юрист известной, хорошо зарекомендовавшей себя фирмы, которая занимается посредническими услугами в сфере купли-продажи недвижимости. Если доверенное лицо — человек, явно не близкий продавцу (или если есть сомнения в его компетенциях), то это может свидетельствовать об их сговоре в корыстных целях.

Проверка документов: общие рекомендации

Рекомендации по проверка документовИтак, мы рассмотрели то, как покупатель должен проверить «вторичную» квартиру в части основных документов, имеющих отношение к сделке. На основании вышесказанного можно сформировать ряд следующих общих рекомендаций.

Самое главное — необходимо по возможности работать только с оригиналами документов (либо с их нотариально заверенными копиями). Желательно делать это, не спеша — если иное не истекает из специфики конкретной сделки (то есть, когда нет реальных причин спешить — как в случае, например, если достоверно известно, что продавец скоро уезжает из страны и ему нельзя опаздывать на самолет по билету стоимостью несколько сотен тысяч рублей).

Полезная опция — оформление ипотечного кредита на небольшую сумму, даже если у покупателя изначально есть собственные средства на приобретение квартиры. Современные банки, как правило, довольно детально смотрят документы по квартире сами — и могут увидеть в них различные несоответствия, которые не обнаруживает потенциальный покупатель. Кроме того, при успешном погашении ипотеки у покупателя улучшится кредитная история (правда, нужно отметить, что не все банки лояльно относятся к быстрому досрочному погашению ипотечных займов).

Во всех относительно сложных случаях (а по возможности - всегда) следует обращаться в специализированные фирмы, оказывающие услуги по сопровождению сделок с недвижимостью. Лучше немного переплатить за эти услуги, чем иметь проблемы по факту совершения сделки.

Ваша оценка данной статье:
Бесплатный вопрос юристу
Вам будет интересно
Комментарии (0)
Ваш e-mail не будет опубликован.
Обязательные поля помечены *
Ваш комментарий будет первым!